Nulla la delibera di costituzione del fondo morosi non adottata all’unanimità. Il rendiconto va redatto per cassa, altrimenti può essere “annullato”.

Derogabilità del criterio legale di riparto spese e principi di redazione del rendiconto condominiale.

Avv. Valerio Palma – Foro di Roma

Il Tribunale di Roma, con una sentenza di recentissima pubblicazione, è tornata a esprimersi su

temi molto cari agli addetti ai lavori in ambito condominiale.

Muovendo, infatti, dall’impugnativa di delibera assembleare azionata da un gruppo di condomini le

cui doglianze sono state accolte in pieno, con vittoria di spese di lite e diritto di ripetizione dal

Condominio convenuto per l’anticipata quota parte dell’espletata CTU, il G.I. si è potuto

concentrare, in particolare, su questi due aspetti:

1. che tipo di quorum necessiti una delibera assembleare che di fatto vada a modificare il generale

criterio di riparto proporzionale di spesa, ex art. 1123, comma 1, c.c., e le relative conseguenze;

2. quali debbano essere i criteri di redazione di un rendiconto condominiale, affinché possa essere

superato il vaglio giudiziale di liceità.

Ebbene, la sentenza in commento fornisce una risposta chiara, concisa e allo stesso tempo

esaustiva, su entrambi i punti appena illustrati.

Circa il primo parte attrice, censurando l’allocazione a consuntivo ordinario 2015 (impugnato) della

voce “fondo liquidità morosi”, aveva richiesto contestualmente anche di accertare e dichiarare la

nullità della delibera di costituzione del fondo stesso (avvenuta nel 2012).

Il Tribunale di Roma ha accolto in pieno la prospettazione dei condomini istanti rilevando che non è

consentito all’assemblea, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il

debito dei condomini morosi salvo nel caso di effettiva necessità ed urgenza di trarre aliunde

somme di danaro, per far funzionare l’organizzazione ed evitare conseguenze pregiudizievoli per la

stessa.

Solo in tale ultimo caso infatti, a dire del giudice romano, sarebbe al limite possibile deliberare a

maggioranza la costituzione di un fondo ad hoc, dovendosi però prevedere necessariamente:

– la motivazione e/o la finalità di tale fondo di emergenza;

– il termine per la restituzione delle somme erogate;

– le modalità della stessa restituzione (così anche Cass. 13631/01 e Cass. 16583/12).

Tutti passaggi assenti nel caso di specie in cui, tra l’altro, venivano di fatto modificati i criteri di

riparto laddove taluni dei condomini vengono esclusi dalla contribuzione in violazione delle norme

di cui all’art. 1123 cc..

Donde – conclude il G.I. – la delibera deve essere dichiarata affetta da nullità, poiché è questo il

tipo di invalidità per la delibera con la quale, in assenza del consenso di tutti i partecipanti, si

modifichino i criteri, legali o che trovino fonte in un regolamento contrattuale, di riparto delle spese

in quanto le eventuali deroghe vengono ad incidere sui diritti individuali dei singoli condomini

attraverso il mutamento del valore della parte di edificio di loro proprietà (Cass. 17101/06).

Venendo al secondo punto, parte attrice, ampliando la domanda nei limiti di ammissibilità ex art.

183, 6°comma, n. 1 cpc, ha eccepito pure la mancata redazione del rendiconto secondo i criteri di

veridicità e trasparenza.

I condomini hanno infatti puntando il dito su una presentazione “confusa” dello stato patrimoniale

e sull’adozione di un criterio misto (per cassa e competenza), in luogo di una pura imputazione per

cassa, cosa che non gli avrebbe permesso un agevole controllo.

Anche su tale ultimo profilo il Tribunale di Roma, allineandosi a diverse pronunce che ormai stanno

formando un orientamento di merito quasi granitico, da piena ragione alla tesi degli istanti

(coadiuvata da una favorevole CTU).

Il G.I. sostiene, in sintesi, che l’unico criterio che consente a un rendiconto condominiale di

rispondere ai principi di intelligibilità, chiarezza e trasparenza, e dunque di poter superare il citato

vaglio di liceità, è quello di cassa “puro”. Criterio, infatti, in base al quale vengono indicate le spese

e le entrate effettive per il periodo di competenza, consentendo così di conoscere esattamente la

reale consistenza del fondo comune.

Laddove il rendiconto sia redatto, invece – prosegue la sentenza in commento – tenendo conto sia

del criterio di cassa che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed

alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condomini possono

facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste.

Il giudice romano continua, poi, enunciando tutta una serie di “regole” che dovrebbero essere

seguite per la redazione di un rendiconto condominiale “a prova di impugnazione”.

Una sorta di vero e proprio vademecum, sulla falsariga di altra recente pronuncia di V sezione

(sent. 02/10/2017).

In sostanza, qualora il rendiconto stesso non sia redatto seguendo tali criteri, pur non dovendo

rispondere ai rigorosi principi dei bilanci societari, esso sarà passibile di essere dichiarato illecito.

Di conseguenza, la relativa delibera di approvazione dovrà essere annullata.

Amministratori, fate dunque molta attenzione.



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